خطورة تحرير عقد الايجار من خلال العقود المطبوعه

خطورة تحرير عقد الايجار من خلال العقود المطبوعه , تتمخض فى حرف يمكن من خلاله تغيير مصير عقد الايجار , “حرف واحد” , يُحدد مصير عقد الإيجار؟ نعم , فالعقود المطبوعة والصياغات الجاهزة تؤدى لضياع الحق , لفظا “مدة” و”مدد” يحولان العقد لـ”حقل ألغام” , لكن محكمه النقض تصدت للازمه , الحديث لا يزال متواصل ومتجدد حول إشكالية “عقد الإيجار” التى تشغل بال الملايين من الملاك والمستأجرين , ولان المشرع المصري من أوائل المشرعين فى المنطقة العربية , لانه اظهر اهتماما بالغاَ لـ”مدة عقد الإيجار وبنوده وطريقة صياغته , باعتباره أحد أهم الأركان الجوهرية والأساسية للعلاقة بين أطراف “عقد الإيجار”.

خطورة صياغة عقود الإيجار بدون متخصصين , فكيف لحرف واحد في العقد قد يؤدى إلى امتداد العقد أو انهاءه دون قصد , ومن الأخطاء الشائعة التى يقع فيها المتعاقدين عند تحرير عقود الإيجار هو عدم الصياغة القانونية الصحيحة وعدم معرفه دلالة الكلمات اللفظية , وذلك لاعتمادهم على العقود المطبوعة والصياغات الجاهزة , دون النظر الى ما تدل إليه بعض الألفاظ , التى ترد فى بنود العقد المهمة والجوهرية , مثل بند ” المدة ”  فى العقد.

إنهاء العقد جزاء عدم تحديد مدة دقيقة في عقد الإيجار

إنهاء العقد جزاء عدم تحديد مدة دقيقة في عقد الإيجار , المادة 558 من القانون المدنى على أن: “الايجار عقد يلتزم  المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجرمن الإنتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم” , وعدم تحديد المدة تحديد دقيق فى عقد الايجار جزاءه هو “إنهاء العقد”.

ووفقا  المادة 563 من القانون المدنى: “إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة  أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر أثبات المدة المدعاه، أعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة، وينتهى بإنقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالاخلاء.

شرط التنبيه بالإخلاء في الميعاد

شرط التنبيه بالإخلاء في الميعاد , والمستقر عليه وفقا لأحكام النقض , أن عقد الإيجار غير معين المدة ، اعتباره منعقد للمدة المحددة لدفع الأجرة , وانقضائه يكون شرطه هو التنبيه بالاخلاء فى الميعاد , طبقا للمادة 563 مدنى، ولا فرق بين حصوله برفع دعوى أصلية أو فرعية أو بطلب عارض، فضلا عن وجوب استيفاء الدعوى شروط قبولها فى كل الحالات ، وقد أوردت المادة 3 حالات يترتب عليها اعتبار العقد منعقد للفترة المحدده , لدفع الأجرة وهى  ” شهر”، ويحق لأى من طرفيه الإنهاء بعد التنبيه وفقا لنص المادة 563 مدنى:

اولا:  إذا لم يتفق المتعاقين على مدة , ثانيا: إذا عقد لمده غير معينة , ثالثا:  إذا تعذر اثبات المدة

الأخطاء التى يقع فيها المتعاقدين

الأخطاء التى يقع فيها المتعاقدين , وكيف “لحرف واحد” فى عقد الإيجار أن يغير المعنى قد ينهى عقد الإيجارلصالح المالك وقد يمتد عقد الايجار لصالح المستأجر، وهناك عدة أمثلة على ذلك:

•  1- نجد فى بعض عقود الإيجار أن مدة الإيجار هى 5 سنوات مثلا يبدأ فى .. وينتهى فى ….. ويجدد العقد “لمدد” مماثلة
• 2- ونجد فى عقود أخرى أن مدة الايجار هى 5 سنوات  يبدأ فى … وينتهى فى …. ويجدد العقد “لمدة” مماثلة

  قد لا يلاحظ المتعاقدين الفرق بين المثالين ولكنهما مختلفين تماما كالتالى

اولا: فى المثال الأول: نجد كلمة  “مدد ” جمع مدة وهى غير معينة غير محددة بنهاية، وبالتالى تخضع لنص المادة 536 مدنى – الحاله الثانية –  ويحق للمؤجر إنهاء العقد بعد انتهاء مدته الأول.

ثانيا: فى المثال الثانى: نجد كلمة  “مدة ” وهى كلمه معلومة إذا كانت مدة العقد 5 سنوات، بالتالى يحق للمستأجر امتداد العقد لمدة 5 سنوات أخرى وتخضع لنص المادة 558 مدنى ولا يستطيع المؤجر إنهاء العقد وطرد المستأجر.

 هناك حرف واحد مختلف كلمة “مدد” إذا ما استبدلنا حرف (د) بحرف (ة) أصبحت “مدة” الكلمة الأولى تنهى العقد، والثانيه تعطى امتداد للمستأجر مدة إضافية، وحيث تنص المادة 147 مدنى أن العقد شريعة المتعاقدين العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بأتفاق الطرفين أو للأسباب التى يقررها القانون، والمقرر وفقا لأحكام النقض أن عقد الإيجار – عقد مؤقت، انقضاؤه يكون بإنتهاء المده المتفق عليها، مع جواز امتداده الى مده أخرى باتفاق عاقديه، طبقا للمادة 558 /563 مدنى، كما ورد في الطعن المقيد برقم 5670 لسنه 79 ق – جلسة 16 ديسمبر 2010.