قضايا العقارات واﻻراضي و الخدمات القانونية شامله جميع إجراءات التسجيل, بااﻹضافة الي استرداد ممتلكات المواطنين العقارية التي تم الاستحواذ عليها بطرق مختلفه
لدينا فريق من محامين العقارات الأكثر تخصصًا لجميع الأمور المتعلقة بالعقارات و الخدمات القانونية شامله جميع إجراءات التسجيل التي تغطي جميع مكاتب التوثيق في جميع المحافظات بجميع مراحل الشراء والبيع والتأجير وتسجيل الأراضي والمباني والمكاتب والمساكن
بالاضافه لقدرتنا على استرداد ممتلكات المواطنين العقارية التي تم الاستحواذ عليها عن طريق الاحتيال من قبل أطراف أخرى أيضًا ويتم ذلك عبر وسائل البحث الجنائي للتوصل لوثائق الملكية الأصلية وتحديد عملية الاسترداد وإنهاء التسجيل الرسمي لسندات الملكية المؤكدة لدى السلطات العقارية المختصة
قضايا الاراضى والعقارات
تعد قضايا الاراضى والعقارات فى مصر , من القضايا الشائكه والمتزايده , خاصه بعد صدور العديد من القوانين والقرارات الحكوميه , المتعلقه بها , ونستوضح معنى قضايا العقارات والاراضى , ودور القضاء الجنائى , فى قضايا العقارات والاراضى , ومن ثم ننتقل , الى الاجراءات المتبعه , فى تسجيل الاراضى والعقارات , تجنبا للدخول فى نافذه القانون الجنائى الذى اصبح مقترن بقضايا العقارات والاراضى , وذلك من خلال التوضيح التالى:
اجراءات تسجيل عقارات وضع اليد
اجراءات تسجيل عقارات وضع اليد , تكمن اولا , فى توضيح قضايا وضع اليد , والتى باتت الاوسع انتشارا , فى عالم تجارة الاراضى والعقارات , باعتباره الاكثر اهتماما للمستثمرين ورجال الاعمال , فوضع اليد , هو الملكيه التى تنتقل للشخص بالتقادم , كوسيله قانونيه , يحصل بموجبها شخص او دوله على حق قانونى , لا يملكه شخص اخر , ونوضح اجراءات تسجيل ملكيه وضع اليد:
- اذا كانت مساحه العقار تقل عن 300 متر , او ارض زراعيه تقل مساحتها عن 5 افدنه
- على المأموريه ان تقوم بنشر طلب المتقدم , من خلال الجرائد واسعه الانتشار , من خلال اعلان يتضمن , موضوع وبيانات العقار , واسم المتصرف
- للمعترض ان يتقدم خلال 10 ايام , بالمستندات المؤيده له , من تاريخ النشر , ويجب ان يكون النشر فى النسختين , الورقيه والالكترونيه , وترفق بالاوراق صورة ضوئيه من النشر
- يقوم المسؤل بالمعاينات من خلا المأموريه , باجراء معاينه على الطبيعه , على موقع وضع اليد , للتأكد من وضع اليد فعليا, وللتحقق من الواقعه المكسبه للملكيه , طبقا لاحكام القانون المدنى وقانون الشهر العقارى
- يتضمن محضر المعاينه , محضرعن المعاينه التى تمت , يتضمن بيان مفصل عن العقار واوصافه ومشتملاته , واقوال مقدم الطلب , واقوال جيره العقار , من الجيران الملاصقين , وكذلك اقوال المعترضون , على المعاينه , ويوقع المحضر من الحاضرين , وفى حال الامتناع عن التوقيع , يتم توضيح السبب
- على المأموريه ابداء الراى فى مده اقصاها 23 يوم فى الطلب والمستندات المقدمه والمرفقه
- بعد التوقيع على مشروع المحرر , يتم عرض الطلب ومرفقاته على اللجنه المختصه , طبقا للماده , 23 مكرر , من قانون تنظيم الشهر العقارى
- صدور قرار مسبب بالقبول للطلب او الرفض
مستندات تسجيل الاراضى المملوكه بوضع اليد
- خريطه رقميه مبين بها بيانات واحداثيات العقار , او الوحده محل التسجيل , او اى مستند رسمى اخر , يحمل ذات البيانات , التى تستدل منها على السند القانونى ,
- ايصال مرافق فى حال تواجد عقد ابتدائى , لاثبات تواجد صاحب العقار به
عقوبه امتلاك ارض بوضع اليد
حيث نص القانون الجديد , بالنسبه لعقوبه امتلاك ارض بوضع اليد , لكلا من قدم محرر عرفى مزور , من اجل شهر محرر , بقصد سلب ملكيه عقار , مملوك للغير , او سلب حقى عينى اخر , يعاقب بالحبس الذى لا تقل مدته عن سنه , ولا تقل غرامته عن 50 جنيه , وعلى امين المكتب المختص بالماموريه ضبط المحرر المزور , وعمل مذكره بالواقعه, ومن ثم احالتها للنيابه العامه.
حيازة وضع اليد تكسب الملكيه بالتقادم
تعتبر حيازة وضع اليد سبب يجعلك تكسب الملكيه بالتقادم , وذلك باعتبار ان التقادم من الاسباب القانونيه الناقله للملكيه , لانقضاء حق سكت عنه صاحبه , او سكت عن استعماله , وبالتالى بمجرد حيازة واضع اليد , لمده 15 سنه , تنتقل الملكيه للحائز على الطبيعه , ولكن بشرط ان تقترن نيه التملك لحساب الحائز وليس لحساب الغير , فلا تكن الحيازة سند للملكيه متى كانت عرضيه , او حصل عليها الشخص بالاكراه , على ان تكون الحيازة هادئه , بالاضافه لاستمرار الحيازة للفترة المكسبه للملكيه دون انقطاع وهى 15 سنه ,
لا تزول صفه حسن النيه , لدى الحائز , الا من وقت علمه بانه معتدى على حقوق الغير , من وقت اعلانه بصحيفه الدعوى , والاصل فى الحيازة انها لصاحب اليد , الا انه يجوز للخلف الخاص فى جميع الاحوال , باعتباره خلفا للبائع , ضم مده حيازة سلفه , الى مده حيازته , لكسب ملكيه العقار بالتقادم , بشرط مرور 15 عام على تلك الحيازة دون انقطاع
امتيازات وضع اليد فى كسب الملكيه
تعد امتيازات وضع اليد فى كسب الملكيه , اعفاء صرحت به محكمه النقض , حيث كانت اصدرت محكمه النقض , بالدائرة المدنيه والتجاريه ,حكما يهم المصريين الراغبين فى التملك بوضع اليد , او الذين قاموا بوضع اليد فعليا , وتعد تلك الامتيازات قادرة على تمتع واضع اليد على الاراضى او العقارات , من المبادىء التى رسختها محكمه النقض فى حق واضع اليد بالتملك , لتصبح تلك المبادىء كاسبه للملكيه بحكم القانون:
اولا: يعفى مدعى التملك بوضع اليد المده الطويله المكسبه للملكيه , من تقديم الدليل على مصدر ملكيته , وصحه سندها , ويجوز اثباتها بكافه طرق الاثبات
ثانيا: وضع اليد المده الطويله المكسبه للملكيه , متى توافرت شروطه القانونيه , كفايته بذاته سببا , لكسب الملكيه , مستقلا عن غيره من اسباب اكتسابها
ثالثا: وضع اليد المكسب للملكيه , هى واقعه ماديه العبره فيها , وضع اليد الفعلى , المستوفى عناصره القانونيه , لا عبره بما يرد بشأنها فى محرر او تصرف قانونى , قد يطابق الواقع او لا يطابقه
رابعا: مدعى التملك بوضع اليد , له ضم مده حيازه سلفه , الى مده حيازته الفعليه , يكون شرطه توافر الشروط القانونيه , للحيازتين
توضيح معنى وضع اليد على الاراضى والعقارات
تتبنى مواد القانون المدنى توضيح معنى وضع اليد على الاراضى والعقارات , من خلال الماده رقم 968 (من حاز منقول او عقار دون ان يكون مالكا , او حاز حق عينى على منقول او عقار , دون ان يكون هذا الحق خاصا به , كان له ان يكسب ملكيه الشىء , او الحق , اذا استمرت حيازته 15 سنه) , وتنص الماده 969 من القانون المدنى (اذا وقعت الحيازة على عقار او على حق عينى عقارى , وكانت مقترنه بحسن النيه , ومستنده فى الوقت ذاته الى سبب صحيح , فان مده التقادم المكسب تكون 5 سنوات , ولا يشترط حسن النيه الا وقت تلقى الحق)
كيف يتم اثبات وضع اليد على الاراضى او العقارات
كيف يتم اثبات وضع اليد على الاراضى , كواقعه ماديه , وهل يجوز اثباتها بكافه طرق الاثبات ؟ نعم يجوز اثبات تلك الواقعه الماديه من خلال العوامل الاتيه (الاثبات بشهاد الشهود , الاثبات بالقرائن , الاثبات بالخبره من خلال ندب خبير من وزارة العدل , الاثبات من خلال المستندات العرفيه او الرسميه)
اهم شروط كسب الملكيه بوضع اليد
يعد اهم شرط من شروط كسب الملكيه بوضع اليد , ان يكون المنقول قابل للتعامل فيه , وان تكون طبيعه الشىء المطلوب تملكه قابله للتملك فالاساس , فلا يصلح ان يكون الشىء المملوك للدوله محلا للملكيه , ولا تصلح المخدرات او الاراضى الزراعيه التى يزرع فيها نباتات المخدرات محلا للملكيه , ولا تصلح كذلك العقارات التى هى فالاصل مستخدمه بيوت للدعارة محلا للملكيه.
قانون وضع اليد الجديد على الاراضى والعقارات
قانون وضع اليد الجديد على الاراضى والعقارات , بالاضافه لنص المواد التى وردت سابقا , الماده 968 , والماده 969 , نذهب لنص الماده 970 والتى نصت على (حالات الارث , فى وضع اليد , فلا تكتسب حقوق الارث او الميراث بالتقادم , الا اذا دامت مده الحيازة 33 سنه.
هل يجوز تملك اراضى الدوله بوضع اليد
هل يجوز تملك اراضى الدوله بوضع اليد ,نعم يجوز طبقا للماده 970 من القانون المدنى , تملك الاموال الخاصه المملوكه للدوله , او الاشخاص الاعتباريه العامه , وكذلك الاموال الاقتصاديه التابعه للدوله , والهيئات العامه وشركات القطاع العام , والاوقاف الخيريه , او كسب اى حق عينى على هذه الاموال بالتقادم , وبالتالى يجوز تملك الاراضى التابعه للدوله من خلال توافر تلك الشروط السابق ذكرها , واهمها , ان يكون الحكم المراد تثبيت الملكيه بوضع اليد عليه , كان قد تم فيه تحقق شرط التملك بالتقادم , مع توافر كفايه الوقائع القانونيه بثبوت او نفى الحيازه , كما سبق وان وضحنا , على ان تكون تلك الحيازة بالتقادم المكسب للملكيه , طبق للطعن بالنقض 723 لسنه 85 ق , جلسه 21 يونيو سنه 2021.
موانع تحقيق الملكيه بوضع اليد
ماهى موانع تحقيق الملكيه بوضع اليد , يتم التحقق منها فى الاحالات الاتيه (الاراضى الفضاء , الحالات المنصوص عليها بالماده 970 من القانون المدنى , العقارات التى يحظر تملكها بالتقادم)
الاستثناء على تلك القاعده والذى يمنحك الحق فى تملك الاراضى الضاء , شرط تحققه بانتهاء هدم المبانى المقامه على الاراضى الفضاء , والتى كانت مقامه عليها , ومرتبطه بالعوائد , وايضا الاراضى التى كانت مرتبطه بضريبه الاطيان الزراعيه , ثم رفعت عنها تلك الضريبه.
الاراضى العقاريه من الوحده المحليه
يتم الموافقه على تملك الاراضى العقاريه من الوحده المحليه شرط , التقدم بشهاده رسميه موضح بها , اسم مقيم المبنى , عدم خضوع تلك العقارات لضريبه العقارات المبينه , بالقانون رقم 56 لسنه 1954 , تاريخ انشاء وتاريخ المبنى , عدم تضمين تلك الشهاده الرسميه عباره (دون مسئوليه الوحده المحليه عما ورد بها)
طرق تثبيت ملكيه وضع اليد
تنحصر طرق تثبيت ملكيه وضع اليد, فى طرقيتين ,الاولى , تقديم الاوراق الرسميه , الطريقه الثانيه , التقدم الى الشهر العقارى لشهر العقد وتسجيله , وذلك برفع دعوى صحه ونفاذ , طبقا للماده 35 من القانون المدنى , والتى تنص على , يتم بحث الملكيه , لصدور صحه ونفاذ العقد المراد تسجيله , وهو عقد البيع.
شروط رفع دعوى تثبيت ملكيه وضع اليد
تنحصر شروط رفع دعوى تثبيت ملكيه وضع اليد فى العناصر الاتيه:
- توفر حق الادعاء بتوافر المصلحه العامه فى الدعوى
- اثبات وقائع الدعوى بتسلسل زمنى مثبت بالاوراق
- رفع دعوى صحه ونفاذ بعد اجراءات الشهر العقارى
- تواجد الصفه لاطراف النزاع لاثبات الحق
- يشترط ان يكون المدعى هو الطرف الايجابى والمدعى عليه , الخصم , هو الطرف السلبى
- تواجد الاهليه القانونيه لكافه الاطراف فى الدعوى وذلك لاثبات الحق بالدعوى
اجراءات رفع قضيه تثبيت ملكيه وضع اليد
- يشترط للبدء فى , اجراءات رفع قضيه تثبيت ملكيه وضع اليد , على الاراضى او العقارات , البدء فى شهر عريضه الدعوى, بالتقدم بنموذج للشهر العقارى
- التقدم بطلب لمكتب المساحه , لتقديم كشف وافى من مكتب المساحه عن موضوع القضيه , سواء اكانت ارض زراعيه , او غير زراعيه , او عقار
- تجهيز عريضه الدعوى , مزيله بكشف بيان المساحه , واستكمال اجراءات القضيه , بشكل تلقائى
- الحصول على صوره رسميه من العريضه
- تقديم الصورة الرسميه من الدعوى للشهر العقارى , وتحويلها لمكتب المراجعه , لمراجعتها , بعد شهر العريضه
- ايداع العريضه بحافظه مستندات بعد شهرها , وتقديمها بالجلسه الاولى , فى قضيه تثبيت ملكيه وضع اليد
اجراءات تجنب اطاله النزاع بقضيه تثبيت الملكيه لوضع اليد
تنحصر اجراءات تجنب اطاله النزاع بقضيه تثبيت الملكيه لوضع اليد , على الاراضى او العقارات , بالخطوات القانونيه الهامه الاتيه:
- مراعاه التخصيص الصحيح للمحكمه المختصه
- استخراج قيمه الارض فى حال النزاع على عقار
- تقديم كافه المستندات التى يمتلكها رافع الدعوى والداله على وضع يده , والتى تثبت وضع يده فعليا مده 15 سنه
- اعلان جميع الخصوم بالدعوى اعلان صحيح , لتجنب اى مخاطر فى قبول الدعوى
اوراق مطلوبه لتسجيل ملكيه وضع اليد فى الشهر العقارى
- تقديم اصل الحكم المعلن , وان يكون نهايه هذا الحكم منسوخ على العقد الاخضر
- تقديم العريضه على عقد اخضر
- تقديم صورة رسميه من تقرير الخبير , بشرط ان تكون تلك الصورة الرسميه , معتمده على الشىء المراد تسجيله
- كشف بيان موضح به الجرد الحالى , للحكم المراد تسجيله بالمحكمه , على ان يكون بيان رسمى
- توضيح العلاقه بين الشخص المراد تسجيل الارض من اجله , وبين باقى اشخاص الدعوى , والذى سوف يصدر الحكم ضدهم
- تسجيل الحكم بتثبيت الملكيه بالشهر العقارى
رفض دعوى تثبيت الملكيه بسبب العقد
يعتبر رفض دعوى تثبيت الملكيه بسبب العقد , واردا ومحتملا , ولكن هل تعتبر مشكله بالعقد , مانع من اعاده رفع دعوى تثبيت الملكيه؟ بالطبع لا فلا مانع من اعاده رفعها مرة اخرى حتى لو كانت المشكله الاولى , التى تسببت فى الرفض هى العقد ذاته , طبقا لطعن محكمه النقض رقم 4976 لسنه 73 ق , وطبقا لنص الماده 968 من القانون المدنى.
تقنين وضع اليد على املاك الدوله
نوضح قانون تقنين وضع اليد على املاك الدوله , رقم 144 لسنه 2017 , والذى يهدف الى تقنين اوضاع فرص الوصول لمرحله جديده من البناء , وملكيه حيازة الاراضى , والذى ىحدد الاجراءات الواجب اتباعها.
اجراءات التقدم بطلب تقنين وضع اليد على اراضى الدوله
تعتبر اجراءات التقدم بطلب تقنين وضع اليد على اراضى الدوله , البدايه التى من خلالها يتم فحص الطلب المقدم , وفى حال الموافقه بعد عرض الطلب على اللجنه , يتم بيع الارض للمعتدى , او للايجار بغرض دفع مبلغ معين , او حق انتفاع لفترة معينه , وفى حال الرفض يتم ازاله التعدى على املاك الدوله.
تقييم سعر الفدان فى تقنين وضع اليد
يتم تقييم سعر الفدان فى تقنين وضع اليد , من خلال مواد القانون الخاص بتقنين اوضاع وضع اليد , وهو القانون رقم 144 لسنه 2017 , الماده 7 , يجوز للجهه الاداريه المختصه تخفيض سعر الفدان او المتر , الذى حددته اللجنه الى 50 %, فى الاحوال الاتيه:
- اذا كانت الارض المستصلحه هى مصدر الدخل الوحيد للاسره , بشرط الا تزيد عن 10 افدنه
- اذا قام واضع اليد بسداد المبالغ المقدر عنها سعر الفدان او المتر , خلال 6 شهور من تاريخ صدور القانون
- اذا كانت الارض المبنى عليها السكن الوحيد للاسره , بشرط الا تزيد عن 500 متر
تقنين وضع اليد على الاراضى الزراعيه
فى حال طلب تقنين وضع اليد على الاراضى الزراعيه , طبقا للماده 6 من قانون 144 لسنه 2017 , بالنسبه للاراضى الزراعيه او المستصلحه , فيجب اشتراك ممثل وزارة الشئون الماليه , بعضويه اللجنه المطلوب عرض طلب تقنين وضع اليد عليها , لابداء رايه فى المقنن المائى المستخدم فى الزراعه , وفى معظم الاحوال , لا يجوز تزويد المقنن المائى من الوزارة , الموارد والرى , الا فى ضوء خطط الرى التابعه للوزارة
حالات يحظر بها التصالح فى مخالفات البناء
الحالات التى يحظر بها التصالح فى مخالفات البناء , ويتم تحديدها بالبيان التفصيلى:
- الاعمال التى تخل دائما بالسلامه الانشائيه للبناء
- التعدى على خطوط التنظيم المعتمده , وكذلك حقوق الارتفق
- اى مخالفات تخص الطراز المعمارى المتميز
- تجاوز حدود الارتفاق المقررة من خلال موافقه الطيران للبناء , سواء من الطيران المدنى او التابع للجيش
- البناء على الاراضى المملوكه للدوله
- الاراضى الخاضعه لقانون حمايه الاثار , وحمايه نهر النيل
- البناء خارج الحيز العمرانى
عقوبه الامتناع عن التصالح فى مخالفات البناء
تعتبر عقوبه الامتناع عن التصالح فى مخالفات البناء , هى غل يد واضع اليد على موضوعات التصالح على البناء المخالف , والامتناع عن توصيل اى مرافق , لتلك المبانى , وذلك فى الاحالات الاتيه (المبانى والمنشات والاعمال التى تقام بدون ترخيص , الاعمال المخالفه لقيود الارتفاع , الاعمال المخالفه لقيود الارتفاع , الاعمال المخالفه لتوفير اللاماكن المخصصه لايواء السيارات) , ويكون العقاب بالازاله على (التعدى على اراضى واملاك الدوله , والتعدى على اماكن الضغط العالى , التعدى على خطوط التنظيم ومناطق الردود , والتعديات الخاضعه لحمايه الاثار)
عقوبه التعدى على اراضى الدوله وعلى اراضى الاوقاف
نصت الماده 155 مكرر من قانون العقوبات , على عقوبه التعدى على اراضى الدوله وعلى اراضى الاوقاف , بتغليظ عقوبه تعدى الموظف العام على الاراضى الزراعيه , او اراضى الفضاء او المبانى المملوكه لوقف خيرى , سواء بزراعتها او او اقامه منشات عليها , وتكون العقوبه بالسجن الذى يصل الى 5 سنوات , وغرامه لا تقل عن 500 جنيه ولا تزيد عن مليون جنيه , متى كان يتبع الجهه التى يعمل بها الموظف , وتكون العقوبه السجن المؤبد او المشدد , وبغرامه لا تقل عن 2 مليون جنيه , اذا ارتبطت تلك الجريمه بجريمه تزوير او استعمال محرر مزور , ارتباط لا يقبل التجزئه , مع الحكم بالعزل للموظف , و ويرد العقار المغتصب بما يكون عليه من مبانى , فضلا عن رد ما تم الحصول عليه من منفعه