أثار الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا في مصر بشأن عدم دستورية بعض مواد قانون الإيجارات القديمة تساؤلات واسعة، خاصة في ما يتعلق بمدى استفادة غير المصريين – أي الأجانب المقيمين والعاملين في مصر – من هذه التعديلات الجوهرية في بنية العلاقة الإيجارية.
أولًا: خلفية قانونية
قضت المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية استمرار العمل بالقوانين القديمة التي كانت تنظم العلاقة الإيجارية وتمنح امتيازات غير متوازنة للمستأجر على حساب المؤجّر، مما أدى إلى صدور تشريعات جديدة تنظم العلاقة بشكل أكثر عدالة وتوازنًا، خاصة فيما يتعلق بالأماكن المؤجرة لغير غرض السكن.
ثانيًا: موقف الأجانب من تعديل القانون
وفقًا لصيغة القوانين الجديدة، فإنها تطبق على جميع الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين، دون تمييز بين المصري والأجنبي، طالما توافرت الشروط الموضوعية والقانونية للعلاقة الإيجارية. وبالتالي، فإن الأجانب المقيمين والعاملين في مصر، والذين تربطهم عقود إيجار خاضعة للنظام القديم، يمكنهم الاستفادة من المزايا التي أتاحها القانون الجديد، سواء من ناحية تحرير العلاقة الإيجارية أو إقرار حقوق جديدة في التفاوض والتجديد وتحديد القيمة الإيجارية وفقًا للواقع السوقي.
ثالثًا: نطاق التطبيق العملي
من المهم الإشارة إلى أن التعديلات القانونية التي نتجت عن حكم المحكمة تطبق بأثر مباشر على العقود محل الطعن، إلا أن المشرّع المصري قد يتدخل بتنظيم تشريعي تفصيلي لتوسيع نطاق التطبيق، وتحديد المهل الزمنية والضوابط الانتقالية، والتي قد تشمل كافة الأطراف بما فيهم الأجانب.
رابعًا: التوصية العملية
لذلك، يُنصح الأجانب الذين تربطهم عقود إيجار قديمة في مصر أن يعيدوا النظر في هذه العقود في ضوء المستجدات القانونية، وأن يستعينوا بالمشورة القانونية المتخصصة لفحص مدى خضوع عقودهم لأحكام القانون الجديد، وما إذا كانت هناك إمكانية قانونية للمطالبة بإعادة التفاوض أو إنهاء العلاقة الإيجارية وفقًا للشروط المستحدثة.
كيف يعيد الأجانب النظر في عقود الإيجار القديمة في مصر؟
مع صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في مصر بإلغاء بعض أحكام قوانين الإيجار القديم لغير غرض السكن، أصبح من المهم للأجانب المقيمين والعاملين في مصر – الذين تربطهم عقود إيجار قديمة – أن يُعيدوا النظر في مراكزهم القانونية لضمان عدم المساس بحقوقهم أو لاستغلال المزايا المستحدثة بالقانون الجديد.
أولًا: مراجعة العقد القانوني القائم
- تحليل نوع العقد: هل العقد لأغراض السكن أم لغرض تجاري أو مهني أو إداري؟ لأن القانون الجديد يُطبق تدريجيًا وبصورة مبدئية على الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن.
- مدة العقد: العقود غير محددة المدة أو الممتدة تلقائيًا دون سند قانوني قد تكون مشمولة بالحكم.
- هوية أطراف العقد: التأكد مما إذا كان الطرف المستأجر شخصًا طبيعيًا أجنبيًا أو شخصًا اعتباريًا (شركة أجنبية مثلًا)، لأن الوضع القانوني يختلف في بعض التفاصيل
الإجراءات الممكنة للأجانب في ظل التعديلات
- التفاوض مع المالك: بعد صدور الحكم، قد يكون من مصلحة الطرفين الدخول في تفاوض جديد بشأن القيمة الإيجارية أو مدة العقد أو شروطه، تجنبًا لنزاع مستقبلي.
- إقامة دعوى قضائية: في حالة رفض المالك تعديل العلاقة الإيجارية رغم انطباق القانون الجديد، يمكن للمستأجر اللجوء للقضاء لطلب تفسير أو إقرار المركز القانوني الجديد للعلاقة الإيجارية.
- تسوية ودية موثقة: ينصح بعقد تسوية رسمية يتم فيها الاتفاق على تعديل شروط العقد بما يتفق مع الوضع الجديد، وتوثيق ذلك حفاظًا على حقوق الطرفين.
الاحتياط القانوني
ينبغي على الأجانب توثيق كل ما يفيد وجود العلاقة الإيجارية، مثل الإيصالات، والمراسلات، وأي ملحقات بالعقد، لأن إثبات الوضع الفعلي للعلاقة الإيجارية سيكون أساسًا لأي مطالبة أو دفاع مستقبلي.
موذجًا مبسطًا لعقد تسوية وديّة بين مؤجِّر ومُستأجر أجنبي بشأن تعديل العلاقة الإيجارية وفقًا للتغيرات التي طرأت على قانون الإيجار القديم في مصر.
إنه في يوم ………… الموافق ../../….
تم الاتفاق بين كل من:
أولًا: السيد/ …………………
الجنسية: …………………
رقم جواز السفر / بطاقة الرقم القومي: …………………
المقيم بـ: ………………………………………………
(ويشار إليه في هذا العقد بـ “المؤجِّر”)
ثانيًا: السيد/ ……………………..
الجنسية: (أجنبي – ………)
رقم جواز السفر: …………………
المقيم في مصر منذ تاريخ: ../../….
العنوان الحالي: ……………………………………………..
(ويشار إليه في هذا العقد بـ “المستأجر”)
تمهيد
نظرًا لوجود علاقة إيجارية سابقة بين الطرفين بموجب عقد إيجار مؤرخ ../../…. خاص بالعقار الكائن في: ………………………………………….، والمستخدم لغرض (تجاري/مهني/إداري)، ونظرًا للتعديلات التشريعية والأحكام القضائية الأخيرة الصادرة عن المحكمة الدستورية العليا في مصر والمتعلقة بعدم دستورية بعض نصوص قوانين الإيجار القديم، فقد رغب الطرفان في تسوية العلاقة الإيجارية القائمة بشكل ودي بما يتفق مع القانون الجديد والمصلحة المشتركة للطرفين.
فقد اتفق الطرفان على ما يلي:
المادة (1): فسخ ضمني للعقد السابق
يُعد هذا العقد بمثابة فسخ وديّ للعقد الإيجاري السابق المؤرخ ../../….، اعتبارًا من تاريخ ../../….، دون أن يكون لأي من الطرفين أية مطالبات مالية أو قانونية متعلقة به بعد هذا التاريخ.
المادة (2): إنشاء علاقة إيجارية جديدة
اتفق الطرفان على تحرير عقد إيجار جديد للعقار ذاته، وفقًا للشروط التالية:
- مدة الإيجار: …………. سنوات تبدأ من ../../…. وتنتهي في ../../….
- القيمة الإيجارية الشهرية: ……………. جنيه مصري.
- غرض الإيجار: (يُذكر بدقة)
- طريقة الدفع: (شهريًا/سنويًا/تحويل بنكي)
- يُطبّق على هذا العقد أحكام القانون المدني المصري.
المادة (3): الإقرار بالصفة القانونية
يقرّ المستأجر بصفته كمقيم أجنبي في مصر، وله إقامة قانونية سارية، وأنه يستخدم العين المؤجرة في إطار ما يتيحه القانون المصري، ويقر المؤجّر بموافقته الصريحة على استمرار العلاقة الإيجارية في ظل هذه التسوية الجديدة.
المادة (4): بنود عامة
- تسري على هذا العقد كافة أحكام القانون المصري، وتختص محاكم (يُحدد الاختصاص المحلي) بنظر أي نزاع قد ينشأ بشأن تنفيذه.
- حُرر هذا العقد من نسختين أصليتين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها.
المؤجر:
الاسم: …………………
التوقيع: …………………
المستأجر:
الاسم: …………………
التوقيع: …………………