يعتبر الخداع ضرب من ضروب التدليس فى قطاع العقارات , تحديدا فى عمليات البيع والشراء التى تنبثق العقود , ولكنه فى الحقيقه تدليس جنائي ، ويتميز التدليس الجنائي عن مطلق التدليس بأنه أضيق نطاقا وأن غايته أكثر تخصصًا ؛ ومن هنا ينبغي إيضاح الفرق بين الخداع والتدليس المدني والاحتيال(النصب) والغش
فحينما يتم كتابه عقد بيع لاى وحده سكنيه , قد يكون فى الأمر تدليس لارتكاب جريمه نصب واحتيال هدفها الحصول إما عل المال , أو بالوحده السكنيه , فليس شرطا إن يكون تسلسل ملكيتها وأوراقها صحيحه , فقد تكون الاوراق سليمه بينما فى الأمر خدعه
الفرق ين التدليس المدنى فى بيع العقارات والنصيب والاحتيال
فالتدليس المدني هو استعمال أحد المتعاقدين طرقا احتيالية لتضليل المتعاقد الآخر تضليلا يحمله على التعاقد ويلزم فيه أن تكون الحيل التي لجأ إليها أحد المتعاقدين أو نائب عنه من الجسامة بحيث لولاها لما أبرم الطرف الثاني العقد . فيلزم أن تكون هذه الحيل قد بلغت قدرا من الجسامة بحيث لولاها لما أبرم الطرف ضحية هذه الحيل العقد، أي أن التدليس هو السبب الدافع إلى التعاقد
اما الخداع المنصوص عليه في قانون قمع الغش والتدليس فلا يلزم أن يكون الخداع هو السبب الدافع إلى التعاقد بل يكفي أن يكون أحد الأسباب الدافعة إلى هذه التعاقد فتكفي اكذوبة واحدة حول البضاعة أو الإعلان لقيام الجريمة أو الشروع فيها بحسب الأحوال
والتدليس المدني قد يكون عملا سلبيا محضا ؛ فيكفي مجرد كتمان واقعة أو ملابسة إذا ثبت أن المدلس عليه ما كان ليبرم العقد لو علم بتلك الواقعة أو هذه الملابسة , على حين أن الرأي قد اختلف في شأن الخداع ؛ فعلى حين يرى البعض أن الخداع يقوم على سلوك إيجابي وسلوك سلبي فإن البعض على العكس يستلزم لقيام جريمة الخداع صدور نشاط إيجابي ولو كاذب واحد من الجاني
متى كان الجوانى نطاقه الحصول على البضاعة أو كميتها أو غير ذلك مما أوردته المادة الأولى من القانون رقم 48لسنة 1941 وتعديلاته فلا يكفي مجرد الكتمان؛ لأن قانون العقوبات لا يعرف تدليس يقوم بسلوك سلبي
التدليس والغش عن الطرق الاحتيالية كأحد عناصر جريمة النصب المنصوص عليها في المادة 336 من قانون العقوبات، فالطرق الاحتيالية في النصب هي أكاذيب مدعمة بمظاهر خارجية، ويعنى ذلك أنها تقوم على عنصرين الكذب ، والعناصر الخارجة التي تدعمه , فالكذب هو جوهر الطرق الاحتيالية ، أما العناصر الخارجية فهي المواطن التي يستمد منها المتهم الأدلة على صحة ما يدلي به من كذب فهي وسائله إلى إقناع المجني عليه وإيقاعه في الغلط وحمله تبعا لذلك على التصرف الذي يريده
وبذلك يبين أن الخداع هو تدليس بسيط لا يقترن بأية طرق مميزة لإخفائه أو تجعل اكتشافه صعبًا على من وقع عليه
أما التدليس المشدد الذى يخفيه العقد المبرم فهو الذي يقترن بطرق احتيالية الذي يكون جريمة النصب
وتتشابه جريمتا الخداع والنصب؛ حيث يتطلب التدليس فيهما نشاطا إيجابيا، ومن ثم فالموقف السلبي الذي يتخذه شخص بتركه آخر في غلط واقع فيه من قبل لا يعتبر تدليسا. والتدليس في الجريمتين يؤدي إلى إصابة إرادة المجني عليه بعيب من عيوب الرضا؛ مما يؤدي إلى وقوعه في الغلط , كمثال ,إن يتم خداع المشترى بمساحه تم الغاؤها بسبب اختفاء الحديد المميز المساحه قطعه ارض زراعه مثلا , ثم بعد ذلك يكتشف المشترى إن الحديده كانت معلومه , وإنه قام بدفع مبالغ مضاعف لقيراط كان غير محددا لمجرد ان الورق سليم ويشمل بمساحه اعلى , كأن يقرأ المشترى بورقه السجل العين المثبت بها رقم القطعه إن مساحه قطعه الارض الزراعيه ١٢ قيراط , ثم يقنع البائع المشترى إن الحديده مختفيه وإنه حاول البحث عنها لكنه لم يجدها , وإنه باستطاعته شراء ال١٢ قيراط طبقا للخريطه الموضح بها المساحه , فيضطر المشترى نظرا لاعاجبه الموقع الشراء طبقا للاوراق السليمه , بينما فى الحقيقه لمساحجه أقل من ذلك ومكان الحديده معلوم لدى البائع
فيضطر المشترى الشراء بدفع قيمه ال ١٢ قيراط بينما فى الحقيقه المساحه الحقيقي ١١ قيراط فقط بناءا عليه ويعتبر هذا الأمر فى الحقيقه خداع تدليس ونصب
وحدد المشرع المصري في المادة 336 من قانون العقوبات على أنه (يعاقب بالحبس كل من توصل إلى الاستيلاء على نقود أو عروض أو سندات دين أو سندات مخالصة أو أي متاع منقول وكان ذلك لسلب كل ثروة الغير أو بعضها، إما باستعمال طرق احتيالية من شأنها إيهام الناس بوجود مشروع كاذب أو واقعة مزورة، أو إحداث الأمل بحدوث ربح وهمي أو تسديد المبلغ الذى أخذ بطريق الاحتيال أو إيهامهم بوجود سند دين غير صحيح أو سند مخالصة مزور وإما بالتصرف في مال ثابت أو منقول ليس ملكًا له ولا له حق التصرف فيه وإما باتخاذ اسم كاذب أو صفة غير صحيحة.أما من شرع في النصب ولم يتممه فيعاقب بالحبس مدة لا تتجاوز سنة، ويجوز جعل الجاني في حالة العود تحت ملاحظة البوليس مدة سنة على الأقل سنتين على الأكثر
حمايه ن نفسك من الوقوع فى فخ تدليس البيع فى العقارات البيع فى العقارات
طرق الاحتيال في بيع العقارات: حماية نفسك من الوقوع في الفخ
العقارات أحد أهم الاستثمارات، لكنها للأسف هدفًا رئيسيًا للمحتالين. لكي تحمي نفسك من الوقوع في شباكهم، يجب أن تكون على دراية بأكثر الطرق شيوعًا للاحتيال في هذا المجال.
أبرز الطرق الاحتيالية في بيع العقارات:
- العقارات الوهمية: يتم الإعلان عن عقارات غير موجودة أو غير مملوكة للمعلن، بهدف استدراج الضحايا وجمع الأموال
- التلاعب في الوثائق: تزوير أوراق ملكية العقار، أو تقديم معلومات خاطئة عن تاريخه القانوني أو القيود المترتبة عليه.
- الأسعار المنخفضة بشكل غير طبيعي: عروض أسعار مغرية للغاية مقارنة بسعر السوق، بهدف جذب المشترين بسرعة وإغلاق الصفقة قبل اكتشاف الخدعة
- الإعلانات المضللة: استخدام صور معدلة أو غير دقيقة للعقار، أو تقديم وصف غير دقيق لحالته
- ضغط المشتري لاتخاذ قرار سريع: الضغط على المشتري لتوقيع العقد بسرعة دون إعطائه الوقت الكافي للتحقق من صحة المعلومات.
- الاحتيال عبر الإنترنت: استخدام المواقع الإلكترونية والمنصات الاجتماعية للترويج للعقارات الوهمية أو الاحتيالية
كيف تحمي نفسك؟ - التحقق من هوية البائع: تأكد من أن البائع هو المالك الحقيقي للعقار، واطلب رؤية الهوية والوثائق الثبوتية
- فحص الوثائق القانونية: استعن بمحامٍ متخصص في العقارات لفحص جميع الوثائق القانونية الخاصة بالعقار، والتأكد من خلوها من أي شوائب.
- معاينة العقار شخصيًا: لا تعتمد على الصور فقط، بل قم بمعاينة العقار بنفسك للتأكد من تطابقه مع الوصف والإعلانات.
- التحقق من السجل العقاري: اطلب من البائع تقديم السجل العقاري للعقار للتأكد من ملكيته وعدم وجود أي حقوق عليه.
- عدم دفع أي مبالغ مالية كبيرة مقدمًا: لا تدفع سوى مبلغ رمزي كعربون، وقم بتسديد باقي المبلغ بعد توقيع العقد وتسجيله رسميًا.
- الحذر من العروض المغرية جدًا: إذا بدا العرض جيدًا لدرجة يصعب تصديقها، فمن المحتمل أن يكون هناك خدعة ما
- الاعتماد على وسطاء عقاريين مرخصين: يمكن للوسطاء الموثوق بهم مساعدتك في التحقق من صحة العقارات والتفاوض على السعر.
- البحث عن آراء الآخرين: حاول الحصول على آراء الأشخاص الذين تعاملوا مع البائع أو الوكيل العقاري من قبل.
- عدم التسرع في اتخاذ القرار: خذ وقتك في التفكير قبل توقيع أي عقد.
تذكر: الحذر هو أفضل سلاح ضد الاحتيال, باتباع هذه النصائح، يمكنك حماية نفسك من الوقوع ضحية للخداع في عالم العقارات