كيف يضمن المشتري عدم تعرضه للتضليل فيما يتعلق بترخيص العقار وحصته في الأرض؟
يجب الامتناع عن توقيع العقد أو دفع أي مبالغ مالية قبل الاطلاع على “رخصة البناء” ومعاينتها في الحي أو الجهاز المختص للتأكد من صدورها للوحدات المحددة وليس أدوارًا مخالفة. كما ينبغي النص صراحةً في بند المبيع على أن الشراء يشمل “حصة شائعة في الأرض المقام عليها العقار تعادل نسبة مساحة الوحدة إلى إجمالي مساحة المباني”، حيث إن إسقاط هذا البند أو البيع في أدوار مخالفة يُعد تدليسًا يعاقب عليه القانون ويحق للمشتري بموجبه فسخ العقد واسترداد ما دفعه مع التعويض.
ما العمل القانوني إذا اكتشف المشتري بعد التوقيع وجود رهن أو حجز على الشقة؟
يُعد إخفاء وجود أي حقوق عينية (كالرهن الرسمي أو الحجز الإداري أو القضائي) عن المشتري جليًا من صور التدليس الموجبة للفسخ والتعويض وفقًا للمادة 125 من القانون المدني المصري. يجب فورًا تحرير محضر إثبات حالة بالواقعة، ثم إقامة دعوى “فسخ عقد بيع للتدليس وإعادة الحال إلى ما كان عليه” مع المطالبة بالتعويض عن الأضرار المادية والمعنوية، فضلاً عن تقديم بلاغ للنياية العامة بتهمة النصب وإعطاء بيانات كاذبة.
كيف يتحقق المشتري من صحة ملكية البائع للحد من التضليل في العقود الابتدائية؟
لا بد من مراجعة وتسلسل ملكية العقار (تسلسل الملكية) وصولاً إلى عقد مسجل أو حكم صحة ونفاذ. يجب مطالبة البائع بتقديم أصل العقد المسجل أو سند الملكية، مع استخراج “شهادة سلبية” من مقتضى السجل العقاري أو الشهر العقاري المختص تبيّن خلو العقار من التصرفات السابقة، لتفادي حيل البيع المزدوج (بيع العقار لأكثر من شخص).
ما هو التصرف القانوني في حال اختلاف المساحة المذكورة في العقد عن المساحة الفعلية للوحدة؟
يحدد القانون المدني المصري أحكام العجز أو الزيادة في المبيع؛ إذا كان العجز يتجاوز النسبة المعتادة (أكثر من 5% وفقًا للعرف القضائي) أو يغير من الغرض الذي أُعدت له الشقة، يحق للمشتري إما المطالبة بإنقاص الثمن بما يعادل العجز أو طلب فسخ العقد إذا كان العجز جسيمًا بحيث لو علمه المشتري لما أتم الصفقة، وذلك خلال سنة من تاريخ التسليم الفعلي للوحدة.
هل تأخر الشركة العقارية في التسليم يُعد تدليسًا، وما هي الإجراءات المتبعة؟
إذا كان التأخير ناتجًا عن المماطلة وتأخير المتعمد دون قوة قاهرة أو أسباب أجنبية، فإن الإخلال بالالتزام بالموعد الموعد يُعد خطأً تعاقديًا يستوجب التعويض. يُنصح بدراسة بند “شرط الموعد وغرامة التأخير” في العقد، وتوجيه إنذار رسمي للبائع على يد محضر بضرورة التسليم خلال أجل محدد، وفي حال عدم الاستجابة، يتم إقامة دعوى إلزام بالتسليم مع المطالبة بالشرط الجزائي أو التعويض القضائي عن أجر المثل للفترة التي تأخر فيها التسليم.