تعديلات قانون الإيجار القديم 2025 – ماذا ينتظر المستأجرين؟
في خطوة تشريعية وصفت بأنها من أهم محاولات تحقيق التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، أقر مجلس النواب المصري في مايو 2025 التعديلات الجوهرية على قانون الإيجار القديم، بعد حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية استمرار الإيجار المؤبد دون مقابل عادل للمالك.
هذا المقال يُفصّل أهم التعديلات، ويشرح المواقف القانونية للمستأجرين الحاليين في ضوء القانون الجديد
حكم المحكمة الدستورية
في إبريل 2025، أصدرت المحكمة الدستورية العليا حكمًا نهائيًا بعدم دستورية استمرار العلاقة الإيجارية الأبدية في العقارات المؤجرة قبل 1996، ما فتح الباب أمام البرلمان لإعادة تنظيم العلاقة على نحو مؤقت ومنضبط زمنيًا.
أبرز التعديلات على قانون الإيجار القديم
| البند | قبل التعديل | بعد التعديل (2025) |
|---|---|---|
| مدة العلاقة الإيجارية | غير محددة – توريث دائم | 7 سنوات للسكني، 5 سنوات لغير السكني |
| قيمة الإيجار | مجمدة منذ عقود | زيادة فورية ×20، وزيادة سنوية 15% |
| توريث العقد | للورثة حتى الدرجة الثانيه | قصر التوريث على المقيمين فعليًا فقط – للدرجه الاولى |
| آلية الإخلاء | دعوى قضائية طويلة | أمر وقتي بالإخلاء بعد المدة الانتقالية |
| بدائل للمستأجرين | لا توجد | أولوية في الإسكان البديل أو المدعوم |
مدّة العقود الانتقالية
- سكني: 7 سنوات من تاريخ بدء سريان القانون
- غير سكني (محال/مكاتب): 5 سنوات
بعد انتهاء هذه الفترة، تُطبق إجراءات الإخلاء أو التفاوض وفقًا للقانون وتعليمات السلطات القضائية
زيادة الإيجار ورفع القيمة السوقية
- رفع أولي: السكني يعادل 20 ضعف القيمة الحالية (بحد أدنى 1000 جنيه في المدن، و500 جنيه في القرى)، غير السكني 5 أضعاف
- زيادة سنوية: 15 % سنويًا لمدّة 5 سنوات
آلية إنهاء العلاقة الإيجارية
- بعد نهاية فترة الانتقال، إذا رفض المستأجر الإخلاء، يحق للمالك طلب أمر طرد فوري من قاضي الأمور الوقتية دون الرجوع إلى دعوى جزائية طويلة
- يحق للطرفين بعد انتهاء المدة الانتقالية إعادة التفاوض أو اللجوء إلى القضاء
ضمانات اجتماعية للمستأجرين
الأولوية في السكن البديل: يمنح المستأجرون الحاليون (بشرط إخلاء العقار) أولوية في الحصول على وحدات بديلة (إيجار أو تمليك) من الدولة وفق ضوابط
الحكومة تؤكد عدم إخلاء أي مستأجر قبل توفير بديل مناسب
ضبط التوريث والتوريث المقيد
يُحظر التوريث للعقود بعد انتهاء المدة إلا لأقارب الدرجة الأولى وقد ثبت إقامتهم فعليًا
السياق التشريعي والجدل البرلماني
- التعديلات تأتي استنادًا إلى حكم المحكمة الدستورية العليا (أبريل 2025) الذي قضى بعدم دستورية تثبيت الإيجار
- الحكومة ومجلس النواب يناقشان القانون منذ مايو–يونيو 2025 عبر لجنة الإسكان والاستماع لخبراء وملاك ومستأجرين
- مجلس النواب أقر التعديلات الأساسية في جلسة 27 مايو 2025، ضمن خطة إصلاح تمتد لـ5 سنوات
الموقف القانوني للمستأجرين الحاليين
الاستمرار المؤقت في الإقامة
يظل المستأجر الحالي في العين المؤجرة لمدة انتقالية قدرها 7 سنوات من تاريخ نشر القانون في الجريدة الرسمية، دون أن يُطلب منه الإخلاء قبل ذلك، حتى لو انتهى عقده الأصلي
هل أصبح المستأجر في خطر قانوني؟
رغم أن القانون يمنح فترة انتقالية مريحة نسبيًا، إلا أن انتهاء هذه المهلة يعني أن المستأجر لم يعد يتمتع بالحماية القانونية المطلقة كما كان سابقًا. وهذا يضع المستأجر أمام 3 مسارات محتملة
التفاوض مع المالك لعقد إيجار جديد بقيمة سوقية.
طلب الانتفاع بالسكن البديل من الدولة حال توافر الضوابط.
التعرض للإخلاء القسري بعد المدة، حال رفض المالك التجديد.
توصيات للمستأجرين
- مراجعة عقد الإيجار الأصلي وتحديد حالته (سكني/غير سكني).
- توثيق الإقامة الفعلية إن كان المستأجر وريثًا.
- عدم تجاهل الإنذارات أو القرارات القضائية بعد انتهاء المهلة.
- التقديم لبرامج الإسكان البديل مبكرًا.
مستجدات وموعد التطبيق
- سُيُدرج في الجريدة الرسمية منتصف 2025 بعد التصويت النهائي وإنهاء الإجراءات التشريعية والدستورية .
- دخل بعض البنود موضع التنفيذ بالفعل (الزيادات السنوية للمؤسسات من مارس 2025)، وتحدّد مجلس النواب مواعيد تالية
- للتطبيق
القوانين التي شملتها التعديلات (أو تمسها) بشأن الإيجارات القديمة
التعديلات تستند إلى أو تؤثر على عدة قوانين وتنظيمات أساسية، أهمها
| القانون / الحكم | ما تم تعديله أو إلغاؤه |
|---|---|
| قانون رقم 136 لسنة 1981 | تعديل المواد الخاصة بتحديد مدة الإيجار وتوريث العقود والإخلاء. |
| قانون رقم 49 لسنة 1977 | إلغاء الحماية المطلقة للمستأجرين في العقود السكنية. |
| قانون رقم 4 لسنة 1996 | مستمر كما هو (يتعلق بالعقود الجديدة)، لكن التعديلات ميزت العقود القديمة عنه بوضوح. |
| الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا إبريل 2025 | أساس التعديل – قضى بعدم دستورية الإيجار المؤبد دون تعويض عادل للمالك. |
| المواد المستحدثة في مشروع قانون الإيجار 2025 | أضيفت فصول جديدة تنظم المدة الانتقالية، الإخلاء، وأولوية السكن البديل. |
الأساس القانوني للسكن البديل
تنص المادة (8) من القانون (المعدل) على أن المستأجر الأصلي أو من امتد إليه عقد الإيجار له أحقية في تخصيص وحدة بديلة (إيجار أو تمليك) من وحدات الدولة المتاحة، قبل انتهاء المهلة الانتقالية، شريطة تقديم طلب رسمي مع إقرار كتابي بالإخلاء فور الاستلام الحكومي
يمنح القانون حكماً واضحاً: لا يتم الإخلاء قبل مرور سنة على الأقل من انتهاء المدة الانتقالية، ويتطلب إيجاد سكن بديل مناسب للمستأجر
التوصيات العملية للمستأجرين
تقديم طلب مبكر
قدمي طلباً رسمياً مبكراً – قبل عام من انتهاء الفترة (7 سنوات). أرفقي به
- نسخة من عقد الإيجار.
- إقرار بالتنازل عن العين بعد استلام البديل.
- إثبات الحالة الاجتماعية أو الصحية إن وجدت.
التأكد من ضوابط مجلس الوزراء
- يحدد مجلس الوزراء خلال شهر من تفعيل القانون شروط وآليات التسجيل والفحص. تابعي هذه القرارات من خلال:
- موقع وزارة الإسكان.
- الجريدة الرسمية.
- بوابة الحكومة الإلكترونية
اختيار نوع السكن البديل
- إيجار مدعوم يتناسب مع دخل الأسرة.
- إيجار تمليكي بسداد يصل إلى 20 سنة.
- تمويل عقاري بفائدة 8–12%.
ضمان عدم الإخلاء قبل توفر البديل
- لا يستطيع المالك طلب الإخلاء دون وجود بديل رسمي لكِ.
- تنص الحكومة أن الإخلاء غير قانوني حتى بانتهاء السنة الأخيرة قبل نهاية الـ7 سنوات
فئات ذات أولوية
- يُعطى المسنون، والمرضى، وعامة الفئات الأولى بالرعاية أسبقية في التخصيص قبل أي متقدمين آخرين
أهم الأسئلة الشائعة من المستأجرين في ظل تعديل قانون الإيجار القديم
اولا – سأُجبر على ترك الشقة فورًا بعد صدور القانون؟
ثانيا -لا. القانون يمنحك فترة انتقالية (7 سنوات للسكني، 5 لغير السكني) يمكنك خلالها البقاء
ثالثا – هل ستزيد قيمة الإيجار؟ وكم ستكون؟
لا يُسمح بالتوريث إلا لمن ثبتت إقامته فعليًا مع المستأجر الأصلي حتى وفاته، وبعدها تنتهي العلاقة بانقضاء الـ7 سنوات.
رابعا – هل سيقوم المالك بطردي دون إنذار؟
لا يجوز الطرد خلال الفترة الانتقالية. بعد انتهائها، يمكن للمالك طلب الإخلاء بأمر وقتي قضائي.
خامسا – هل سأحصل على سكن بديل إذا أُجبرت على الإخلاء؟
سادسا – يشمل القانون الإيجارات التجارية مثل المحال والمكاتب؟
نعم. ولكن المدة الانتقالية لهذه العقود 5 سنوات فقط.
سابعا – هل يجب عليّ توثيق عقد الإيجار القديم الآن؟
لا يشترط القانون ذلك، لكن يفضل توثيق الإقامة والإثباتات الخاصة بالعلاقة الإيجارية.
ثامنا – هل القانون مطبق الآن؟
التعديلات أُقرت في مايو 2025 وتنتظر النشر بالجريدة الرسمية لتدخل حيز التنفيذ خلال أسابيع.
نصائح أخيرة
- تابعي إعلان وحدات الدولة من الوزارة ومسؤولي الإسكان المحليين.
- وثّقي أوراقك بشكل جيد: عقد الإيجار، إثبات الإقامة، الحالة الاجتماعية والصحية، الطلبات المقدمة.
- احتفظي بنسخة من تسلسل الطلبات والمخاطبات الرسمية مع الدولة.
- استشيري قانونياً حال تعثر أو تأخر التخصيص أو تعرضت لمحاولات طرد غير قانونية.
التعديلات تُقدّم فرصة للمستأجرين للمطالبة بحق السكن البديل قبل الإخلاء، ويحفظ القانون حقك في البقاء حتى يتم توفير وحدة مناسبة لك. لكن بعض الشروط والضوابط التنفيذية على مستوى مجلس الوزراء لم تُحدّد بعد، لذا من المهم متابعة الإجراءات وتقديم الطلب في الوقت المناسب، لقطف حقوقك بلا نزاع مع المالك أو الجهات التنفيذية.
هل يحق للمستأجر التنازل عن عقد الإيجار مقابل مبلغ مالي (تنازل مدفوع)؟
قبل تعديل القانون
- في ظل قانون الإيجار القديم (قانون 136 لسنة 1981)، كان التنازل عن العين المؤجرة بدون إذن المالك يُعد باطلاً، باستثناء:
- حالات التوريث القانوني.
- أو وجود بند تعاقدي يسمح بالتنازل أو التنازل المشترك للورثة المقيمين.
- رغم ذلك، جرى العُرف في السوق العقاري على أن المستأجر يتنازل “فعليًا” عن العين مقابل مبلغ من المال (ما يُعرف بـ”الخلو”)، وهو اتفاق عرفي لا يُقره القانون رسميًا لكنه كان يتم بتراضٍ بين الطرفين.
بعد تعديل قانون 2025
- التعديلات الأخيرة لم تمنح المستأجر حقًا قانونيًا في التنازل التجاري عن العين المؤجرة.
- ولكن الجديد هو أن العلاقة ستنتهي بعد 7 سنوات، وبالتالي:
- لم يعد التنازل محظورًا أو باطلًا بعد انتهاء العقد، لأنه سيفقد الحماية القانونية في كل الأحوال.
- أي اتفاق مالي يحصل عليه المستأجر من المالك نظير الإخلاء قبل انقضاء المهلة هو اتفاق مدني خاص وليس منظمًا في القانون.